大家業の決算予測・税額予測・含み益試算、全部Claude Code 1つで終わる時代になりました

こんにちは。

マイクロ法人で都内区分マンションを保有している大家のたくです。

6月決算前夜、税理士に頼む前にClaude Code × freee MCPで整理してみた話

6月決算の方なら分かると思うんですが、5月末あたりって「なんとなく今期の数字が気になる、でも自分では出せない」という宙ぶらりんな時期があります。

「結局、今期は黒字なのか赤字なのか」「税金はざっくりいくらなのか」「役員報酬は今のままでいいのか」。気になっているのに、ちゃんと整理できてなくて頭の中はモヤモヤしたまま、というのが例年でした。

今年は違いました。Claude CodeにfreeeをMCPで繋いで、決算前夜に自分で叩き台を作ってみたんですよ。所要時間はトータル30分くらい。気づけば景色が変わっていました。

前提として、私の法人は仮に株式会社Nとします。売上は約4,000万円、不動産取得のために銀行から約1.5億円借りていて、都内区分ファミリーマンションを2戸保有しています。よくあるマイクロ法人大家の規模感ですね。

※数字も仮です。

発見1 — 「黒字か赤字か」がClaude Codeへの一言で見えた

「今期、ざっくりどうなってる？」を自分で出したいとき、今まではどうしていたか振り返ると——何もできなかったんですよね。試算表は税理士にしか出せないし、自分でエクセルで拾い上げる気力もない。

最初に投げたプロンプトは、本当にこれだけです。

freeeから株式会社Nの今期の試算表を取得して、決算着地（売上・営業利益・経常利益・税引前利益）をざっくり予測してください。残り月数分は前年同月の平均で按分してください。

返ってきた決算着地予測がこちらです。

これだけ見えるだけで、税理士面談に向かう気持ちが変わります。

今までは「今期どうなってますか」と聞きに行く側でした。これからは「自分の見立てでは経常500万円くらいの着地なんですが、合ってますか」と聞ける側になります。

たかが叩き台、されど叩き台。会話の入口が変わると、もらえる情報の濃さも変わるんですよね。

次の発見が、正直いちばん「やっておいてよかった」と感じた部分です。

発見2 — 役員報酬を月いくらにしたら手取り最大化されるかAIに試算させた

マイクロ法人の大家あるあるの悩みが、役員報酬の金額です。

下げれば法人税が増えて手取りが減る、上げれば個人の所得税と社保が重くなる。自分でエクセルで試算しようとすると、平気で半日溶かします。「最適解がどこかにあるはず」と思いつつ、結局面倒になって考えるのをやめた経験がある方も多いんじゃないでしょうか。

これもClaude Codeに丸投げしました。

株式会社Nの今期予測（売上約4,000万円、経常利益約500万円）を前提に、役員報酬を月50万円・60万円・70万円にした場合の以下を比較してください。
- 個人の手取り（所得税・住民税・社会保険料控除後）
- 法人の法人税等（中小法人の実効税率23%想定）
- 個人手取り + 法人留保 = 世帯ベース総額

役員報酬を上げた分、法人の経常利益はその分減るものとして計算してください。扶養家族はなし、東京都在住、所得控除は基礎控除のみとして概算で構いません。

仮の数字を埋めて返ってきた表が、こちらです。

このパターンだと、世帯ベース総額が最大になるのは意外にも月50万円のほうでした。

直感的には「役員報酬を上げたほうが個人の手取りが増えるから得」と思っていたんですが、その分だけ法人の経常利益が削れて、法人留保の減り幅が個人手取りの増え幅を上回っていました。低めの役員報酬のほうが世帯ベースでは残る、というのは正直、自分では出せなかった結論です。

もちろん来期の経費計画や設備投資の予定で結論は動くので、これがそのまま採用ではありません。ただ「だいたいこの辺り」の感覚が30秒で手に入るのは、率直にありがたい。

税理士面談で「役員報酬どうしましょうか」と振られたとき、白紙で行くか、3パターンの試算を持って行くかで、対話の解像度がまるで違うんですよ。

発見3では、決算書を見ていると「なんか口座が増えているのに利益は薄い」という、あの感覚の正体が数字で出てきました。

発見3 — 減価償却の罠で「会計利益＜実キャッシュ」が浮かんだ

区分マンションを持っていると、減価償却費が毎期数百万円単位で乗ります。実際にはお金が出ていない費用ですが、会計上の利益はその分削られる。結果、会計利益は薄いのに通帳には現金が積み上がる、という逆転現象が起きます。

頭では分かっていても、毎期いくらズレているのかは試算しないと出ません。これもAIに頼みました。

株式会社Nの今期予測について、会計利益と実キャッシュの差を出してください。
会計利益から減価償却費を足し戻し、借入元本返済を差し引いた値を「実キャッシュ着地」として算出してください。

返ってきたのがこちらです。

会計利益500万円に対して、実キャッシュは1,200万円。倍以上の開きがあります。

「決算書上は儲かっていないのに、なぜか口座は増えている」の正体が、数字でハッキリ出ます。

ここが分かっていないと、銀行融資の打診で自分の体力を読み違えるんですよね。会計利益だけ見て「今期は500万しか出てないから次の物件は厳しい」と判断してしまうと、実キャッシュ1,200万円の体力を取り逃がす。逆も然りで、キャッシュだけ見て使い切ると、次の決算で税金の現金が足りなくなる。

両方並べて初めて、来期の打ち手が組めます。

発見4 — 銀行員ロールプレイで懸念点3つを抽出させた

次の物件を取りに行く予定もあるので、銀行に決算書を持ち込んだら何を言われそうかを、先に潰しておきたいんです。「面談で想定外の質問が来て固まった」という経験、一度はあると思うんですよ。

これもAIにロールプレイで聞けます。

あなたは地方銀行の融資担当者です。株式会社Nの今期決算（売上約4,000万円、借入約1.5億円、保有物件2戸）を見て、追加融資の審査で気になる懸念点を3つ、率直に挙げてください。否定的でも構いません。

返ってきたのが、こちらです。

1. 売上規模に対する借入の比率が高い印象です。年商4,000万円に対して借入1.5億円は、借入年商比で約3.75倍。一般的な目安（2〜3倍）を超えています。 2. 役員報酬が固定費として大きい場合、空室や賃料下落のショックに弱くなります。役員報酬の水準と、賃料下落ストレスをかけた場合の返済余力を確認したいです。 3. 物件が都内区分2戸への集中投資となっており、エリア・タイプの分散が薄い状態です。マーケットリスクへの考え方を伺いたいです。

3つとも痛いところを突かれた感覚があります。

特に1番目の「借入年商比3.75倍」は、自分では意識していなかった指標でした。銀行員から見ると、私の決算はそういう数字で評価される、というのが分かっただけで収穫です。

事前に弱点が見えていれば、面談で聞かれたときに準備した答えを返せます。「想定外の質問が来た」と固まるよりは、はるかにマシなんですよ。

5つ目の発見は、帳簿には出てこない数字の話です。

発見5 — 区分マンション売却シミュレーションで隠れ含み益が浮上した

最後の発見が、いちばん効きました。

うちは「賃貸に出して、空室タイミングで実需向けに売却する」方針なので、保有物件の含み益は常に把握しておきたい。ただ、減価償却累計を引いた簿価ベースで譲渡税まで計算するのは、地味に面倒です。

これもプロンプト1本で済みました。

株式会社N保有の以下2物件について、もし今期末に売却した場合の手残りを試算してください。
- 物件A: 都心人気エリア徒歩6分、約75㎡、取得約6,500万円、想定売却9,000万円
- 物件B: 湾岸タワマン低層階仕様、約65㎡、取得約7,000万円、想定売却1億円
減価償却累計はそれぞれ約500万円・約400万円とします。
法人での売却を想定し、譲渡益への中小法人の実効税率23%で概算してください。

返ってきた表がこちらです。

含み益（譲渡益ベース）の合計が約6,400万円、税引後の手残りでも約1.75億円。

帳簿だけ見ていたら絶対に見えない数字です。「決算書では地味に見えるけど、実は売れば動かせる体力がここまである」と分かると、来期の意思決定が変わります。

借り換え交渉のときも、次物件を取りに行くときも、「いざとなれば売却して現金化できる」のラインが見えているかどうかで、判断のスピードが違うんですよね。

補足として、実際は所得800万円超の部分は実効税率がもう少し上がる（東京都基準で33〜34%程度）ので、譲渡益が大きい場合の税額はこの試算よりやや増える方向になります。あくまで概算の目安として見てください。

ここまでが「何ができるか」の話。次が「どうやってやるか」

5つの発見をここまで見てきました。

ここから先（有料エリア・290円）は、「実際にどうやるか」の手順をまとめています。

• freee MCP × Claude Code のセットアップ手順（5分で終わる）
• 大家業特化プロンプト5本（決算予測・役員報酬最適化・キャッシュフロー・銀行視点・売却シミュ）
• AIに任せきりにしないチェックリスト

来期の決算前に自分の会社で試してみたい方は、ぜひ。