自主管理の大家向けAI Lettance、区分大家はClaudeでどこまで自作できるか

Lettanceは、イングランドで管理会社を使わず自主管理している大家向けに、入居者への返信や修繕の手配、証明書の期限をAIが下書き・管理する月額サービスです。料金は1物件あたり月£29（付加価値税の上乗せなし）で、1ポンド=211円（2026年11月7日時点）で計算すると約6,100円になります。

給湯器が壊れた、家賃が遅れる、上の階がうるさい。自主管理の大家に届く連絡は、どれも返し方を間違えたくないものばかりです。その文面、毎回ゼロから考えていませんか？

この記事では、Lettanceの機能を1行ずつ見て、日本の区分大家が自分のClaudeで代わりを作れるかを判定します。入居者メッセージ5通をClaudeに処理させた依頼文の全文と、その結果も載せます。

Let AI do the landlording | Lettance

Lettance is an AI agent for landlords in England. It reads tenant messages, prepares replies and repair jobs, and tracks rent and certificates. You approve replies, jobs, reminders and notices before they go. £29 a home a month.

lettance.com

家賃8万円の区分なら、管理委託料のほうが安い

先に損得を見ておきます。国土交通省の令和7年度 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査では、月額家賃に対する管理報酬の割合は「3〜5%未満」が51.9%で最も多く、「5〜10%未満」が38.8%でした（回答742件）。よく聞く「管理料は家賃の5%」は、中心よりやや上の数字なんですよ。

家賃8万円だと、管理委託料が7.6%を超えない限り、日本の管理会社のほうが安く収まります。5%の管理委託料とLettanceが同じ額になるのは、家賃12万円あたりです。

しかも中身が違います。Lettanceの料金ページには、家賃の集金や預かり、法的な助言、緊急時の駆けつけはしない、と書かれています。日本の管理委託は集金や業者の手配まで受け持つ契約が多いので、「管理会社をやめて月額AIに乗り換える」は日本ではまず割に合いません。

意味が出るのは、すでに自主管理している大家が、返信や記録の手間を自分のAIで減らす場面です。あなたは今、入居者からの連絡を自分で返していますか？

Lettanceが1物件ごとに引き受ける仕事

Lettanceは英国の不動産業界紙Property Industry Eyeで2026年11月5日に報じられ、11月10日にProduct Hunt（新しいWebサービスを紹介し合うサイト）で公開する予定です。運営はGalleon Labsで、創業者はAndrew Wilkinsonさん。

公式サイトに並ぶ機能を、日本の区分大家の目で判定するとこうなります。

最後の行が、英国では主役級の売りです。Renters' Rights Act（英国の賃借人保護の法律）により、イングランドの大家は自分と物件を国のデータベースに登録することになり、2026年12月15日から地域ごとに順に始まります。これがLandlord registerです。物件ごとに自治体の許可（licensing）が要るかも、Lettanceはイングランドの296自治体のうち293について調べてあるそうです。

料金には上限もあり、1物件あたり月に証明書や書類の読み取りが20件、アシスタントへの依頼が100件までです。公式は「Every reply, job and notice waits for your approval.」と書いていて、返信も業者への依頼も通知も、大家が承認するまで送られません。家賃の催促も、送るのは大家です。

日本に持ち込めるのは上の3行で、どれも「下書きまで作って人が押す」仕事です。ここなら手元のClaudeで試せます。

入居者メッセージの仕分けは、Claudeへの依頼文1枚で52秒

Claude（Sonnet）に、下の依頼文と、架空の入居者メッセージ5通を渡しました。5通はすべて「203号室」からで、給湯器のお湯が出ない（リモコンに「111」の表示）、家賃が10日ほど遅れる、上の階の足音、来年3月末で退去したい・敷金はどのくらい戻るか、ベランダの排水口の詰まり、という中身です。

渡した依頼文の全文

あなたは、東京都内で区分マンションを1戸（203号室）自分で管理している大家の手伝いをする。管理会社は使っていない。

inbox/ に入居者からのメッセージが5通ある。1通ずつ読み、次の3つを作って out/ に保存してほしい。

1. out/triage.md: 1通ごとに、種類（修繕／家賃／近隣トラブル／契約・退去／その他）、急ぎ度（今日中／今週中／急がない）、大家が自分で判断すべき点を1行
2. out/replies.md: 1通ごとに、入居者への返信の下書き。送信はしない。大家が読んで直してから送る前提で、約束できないこと（修理日、費用の負担、敷金の返金額など）は書かず、大家が確かめてから埋める欄を「【要確認: 〜】」で残す
3. out/vendor.md: 業者に頼む必要があるものだけ、業者への依頼文の下書き（部屋番号、症状、入居者の在宅の希望を確かめる欄）

守ること:
- 法律の判断（督促の文面の法的な強さ、敷金の精算額、騒音の相手への警告）は下書きに書かず、triage の「大家が判断すべき点」に回す
- 入居者の名前・電話番号などは入れない（部屋番号だけ）
- 最後に、作ったファイルと、自信のない判断を3行以内で報告する

効かせているのは「【要確認: 〜】」の欄です。AIに埋めさせたくない箇所を、空欄のまま残させる指示なんですよ。

返ってきた仕分けと返信の下書き

約52秒で3つのファイルができました。仕分けは「今日中」が給湯器の1件だけで、家賃・足音・排水口が「今週中」、退去が「急がない」です。

給湯器への返信の下書きは、こう始まります。

給湯器の状況を確認し、業者へ連絡します。修理に伺える日時は、業者に確認でき次第、あらためてお知らせします。

【要確認: 今日業者に連絡がつくか。連絡がついた場合の訪問見込み時間帯（確定するまで日時は書かない）】
【要確認: 修理が長引く場合の入浴の代替（近隣の銭湯の案内など）を案内するか】

続けてメーカー名と型番、ほかの場所のお湯も出ないか、在宅の希望を聞き、ガスのにおいがするときは使用を止めてガス会社へ、という1行も入りました。修理日、費用の負担、敷金の額は、5通のどの下書きにも書かれていません。全部【要確認】の欄に回っています。

面白かったのは、5通が同じ入居者からで、家賃の遅れと退去の連絡が同時に来ている点に気づき、返信の口調をそろえるよう補足してきたことです。1通ずつ返していると見落としやすい所なんですよね。

修繕の業者への依頼文は、原因の見当までは出ない

業者への依頼文は2件でした。給湯器は「至急」で、症状、リモコンの「111」、小さな子どもがいる事情、型番や在宅の希望を埋める欄まで入っています。排水口は「大家が業者に頼むと決めた場合のみ」という条件付きの下書きです。

一方で、エラー「111」の意味は答えませんでした。メーカーで意味が違うので型番を確かめる、という扱いです。断定しないのは安全側ですが、その場で原因の見当はつきません。排水口を業者に頼むか、入居者に掃除してもらうかも、決めきらずに大家へ返してきました。

Lettanceの修繕機能も「業者向けの依頼を用意する」までで、業者を選んで呼ぶのは大家です。依頼文の型はClaudeで作れて、呼ぶかどうかの判断は大家に残ります。

家賃の催促と敷金は、下書きできても文面は大家が決める

家賃が遅れるという連絡への下書きは、本文がほとんど【要確認】でした。遅れを了承するか（了承するなら「○月○日までのお振り込みで承知しました」と書く）、支払期限をいつにするか、契約書にある遅延損害金に触れるか。どれも埋めずに大家へ残しています。

退去の連絡には「敷金については、立会いで部屋の状態を確認したうえで、契約書に沿って精算します。現時点で金額をお伝えすることはできません」と返し、入居者が聞いてきた金額の目安には触れませんでした。

区分ならではの指摘もありました。上の階の足音は、上の部屋が自分の持ち物でなければ管理組合や管理規約の領域になる、と仕分け表の側に回しています。区分大家が上の階の住人へ直接注意しに行く場面は、多くないはずです。

催促の文面をどこまで強く書いてよいかは、Claudeに決めさせるものではありません。強い文面を送る前は、弁護士に確認するのが筋です。あなたが今使っている催促の文面は、誰が決めたものでしょうか？

COHOのAtriumは、AIを作らずにつなぐ側の話

同じ週の英国では、COHOという会社も動いています。COHOはシェアハウス（HMO: 複数の世帯が台所などを共用する物件）を運営する事業者向けの管理ソフトで、Lettanceとは別会社・別市場です。

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coho.life

Compare the Cloudによると、11月3日に発表されたAtriumは、ClaudeやChatGPTなど利用者がすでに使っているAIを、COHOの最新の管理データにつなげる機能です。全顧客が追加料金なしで使え、月の利用枠が付きます。Lettanceも、自分のClaude、ChatGPT、Grokをつないでアカウントの状況を聞ける入口を用意しています。

管理ソフトを使う事業者なら、AIを一から作るより、ソフト側のデータに自分のAIをつなぐほうが早い。管理ソフトを入れていない日本の区分大家の場合、つなぐ先は自分のメールと家賃の記録表になります。

Claude Codeで自主管理を回すなら、次は受信と定期実行

Lettanceとの差は、メールの受信から自動で回す部分と、決まった時刻に動かす部分です。「催促の時期を知らせる」「証明書の期限前に知らせる」は、定期実行がないと作れません。

Claude Codeにはscheduled tasksという定期実行の機能があります。Anthropicのクラウドで動くのでパソコンを閉じていても回り、Pro、Max、Ultra、Team、Enterpriseのプランで使えます。まだ研究プレビューの段階です。

気をつけたいのは、公式ドキュメントに、接続したサービス経由の操作は「あなた」として行われると書かれている点です。入居者へのメール送信まで組むと、送り主は大家本人になります。Lettanceが全部を承認待ちにしているのと同じ理由で、自作でも下書きで止め、送信は自分で押す設計が安全です。入居者の名前や電話番号はAIに渡さず、部屋番号だけにしておきます。

最初の一歩は小さくて大丈夫です。上の依頼文の部屋番号を自分の物件に変え、先週届いた入居者の連絡を1通、名前を消して貼ってみてください。【要確認】の欄がどこに残るかを見れば、自分が毎回どこで考え込んでいたかが分かります。

月6,100円のサービスが日本の区分大家に高く見えるのは、比べる管理委託料が家賃の3〜5%程度に収まることが多いからです。それでも、仕分けと下書きの部分は依頼文1枚で手元に作れます。残った【要確認】の欄を埋めるのは、もともと大家の仕事です。